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住房问题关系国计民生，是政府和民众最为关心的问题之一。特别是经历了30多年的发展和多轮调控，目前，房地产调控进入关键期和敏感期。根据国家统计局公布的数据，今年前几个月，我国房地产开发投资创16个月来新低；住宅新开工面积、销售面积、销售额下降；三四线城市因库存大价格普跌，包括北京在内的一二线城市销量大跌，价格出现松动；一线房企如万科、中海、保利等业绩惨淡。一些人据此呼吁，要抓住时机，推进房地产市场随行就市。但综合考量，当前，政府应该在尊重市场规律的前提下，进一步改进和完善调控，积极“救市”，促进房地产市场稳健发展。可以从四个方面来理解：
一是从房地产发展的历程看，市场还不成熟。一个行业能不能市场化，不仅是观念上、道德上愿不愿市场化，更重要的是市场价格、资源配置方式是不是达到了完全市场化水平。我国房地产发展从1978年修改土地相关法规起步，相继经历了1991——1995年以海南、北海房产开发的非理性炒作与调整阶段，1995——2003以我国福利分房制度改革发展的相对稳定阶段，2003年以来的调控与反调控阶段，这个过程目前还没有结束。从2000年我国终止福利分房，全面启动货币化分房到今天，中国房地产发展时间并不长，也没有经过一个完整的调整周期，同时，我国政治、体制结构，也使我国房地产运行没有呈现成熟市场的特征。
二是从房地产调控的过程看，目标已经清晰。2003年我国城市房价进入快速上升通道，政府随之对房地产开始进行一系列调控，土地供应、金融信贷、住房结构、打击囤地、税收调节、限购限贷等，这些调控手段的综合运用，使大多数城市房价保持了相对平衡，但也受到了很多诟病。这个调控的过程，也是政府对房地产市场发展规律不断深化的过程。
认识调控之难。调控难，难在刚需强。我国每年1%的城市化增长率，按测算有近1300万人进城，供不应求是房价上涨的主因。调控难，难在货币多。从外部看，4万亿的外汇储备导致我国M2超发，人民币升值预期又让海外热钱大量流入中国；从内部看，主要是银行信贷大量增加，不断上涨的房价对资金具有强大的吸引力，大量货币的进入推高了房价。调控难，难在供地制度和管理缺陷。土地国有、一级市场垄断、政府土地财政依赖，加之城乡之间、大中小城市之间、住宅用地与工业用地之间土地供应量结构不合理，“钱松”“地紧”，以追逐利润为目标的开发商怎么会不涨价，况且还有营销的炒作忽悠。调控难，难在投资渠道缺乏。钱存银行是“打劫”，炒股炒成股东，投资黄金、艺术品等缺乏相应知识。持续攀升的房价成了最好的保值增值品，越是大城市、越是房价上涨快的地方，成为“炒房团”投资投机的乐土。调控难，难在保障房体系不全，管理不善。
把握调控之本。房地产调控是土地调控的一部份。从土地来讲，土地是国家最重要的资源，必须严守耕地红线，严格用途管制，在这个问题上不能犯任何错误。对地方政府来讲，土地调控可有效控制投资规模、投资节奏，土地财政某种意义上就是财政调控和资金调控。从房地产发展来讲，越来越认识到，房地产是商品，要处理好供求关系；房地产是不动产，要处理好地价与房价的关系；房地产是资本物，要处理好持有环节的税收；房地产是金融品，要注重按揭比的调节；房地产是民生问题，要十分重视保障房、公租房的建设与管理。因此，房地产调控的核心，一是稳定房价，繁荣市场；二是保障房的建设分配与管理，人民住有所居。
三是从房地产发展的现状看，“救市”势在必行。房地产市场出现的问题是宏观经济发展问题的反映。房地产作为关乎国计民生的支柱性产业，其发展的好坏取决于经济的好坏，而房地产的发展也决定经济的发展，两者互为因果。房价飚升，要调控，房价大幅下跌，当然也要调控。2013年，我国房地产投资占GDP15%以上，对经济增长贡献在20%以上，土地收入占地方财政70%以上，房地产行业2013年12万亿的融资占全社会融资额70%以上，不“救市”，深层领域的改革和结构调整就会为房地产引发的风险让路，国民经济、金融体系以及普通百姓的生活都将受到巨大影响。
四是从房地产调控的国际经验看，稳健的市场是发展之福。世界上市场经济国家和地区对房地产业的发展无不进行宏观上调控与管理。30多年前拉美国家房地产危机，1991年日本房地产和金融泡沫破灭，1997年的亚洲金融风暴，应当引起我们警觉，2008年美国次贷危机不就是宽松货币政策、监管放松、金融创新导致房地产过于繁荣，房地产泡沫破灭后，过于依赖税收和利率手段，过于依赖市场自我调节的结果。而德国以其独具特色而又针对性的调控政策，保障了房价的长期稳定。
“救市”，是把握时机对调控方式、调控手段的改进与完善。要改全国“一刀切”的行政强约束，给予地方政府更大自由裁量权。要着力推进分类调控和长效机制建设，稳定市场预期。要在充分利用市场力量同时，推进土地、财税，金融改革，加快建设不动产统一登记制度、个人住房信息系统联网、启动房产税立法和试点、加强住房保障制度建设等重构房地产市场生态，让房地产走上健康可持续发展之路，这才是人民之福。
（作者系湖南省国有资源厅宣传中心主任）
来源：红网
作者：贺正
编辑：程赛
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