时刻新闻
一、2014年房地产市场运行情况
（一）房地产开发投资增速回落。2014年，全省房地产开发完成投资2883.57亿元，同比增长9.7%，比上年回落9.2个百分点。受年初房地产销售急转直下的影响，2014年春节后，开发商信心大幅降低，施工进度显著放缓。1-3月房地产开发投资同比增长10.8%，比前两个月投资增速陡降7.2个百分点。尽管在6月份之后，随着投资政策环境日益宽松，开发商信心有所恢复，开发投资增速出现连续5个月小幅回升，但房地产投资难改弱势，12月当月完成投资同比下降0.6%。
从开发企业登记注册类型来看，内资企业完成投资2751.83亿元，增长10.4%，占房地产开发投资的比重从上年的94.8%上升到95.4%；港澳台商和外资企业完成投资131.73亿元，下降3%，占房地产开发投资的比重从上年的5.2%下降为4.6%。
从房屋类型来看，住宅完成投资1998.51亿元，增长8.3%，比上年回落9.1个百分点，占房地产开发投资的比重为69.3%，比上年降低了0.9个百分点，其中：90平米以下住宅和144平米以上住宅完成投资均下降，降幅分别为2.9%和1%；办公楼和商业营业用房分别完成投资110.5亿元和427.39亿元，增长23.4%和21.7%，占房地产开发投资的比重分别为3.8%和14.8%，比上年提高0.4个和1.5个百分点。
（二）新开工面积大幅下降。2014年，全省商品房新开工面积8067.05万平方米，比去年减少802.08万平方米，同比下降9%，而去年为增长33.7%，其中，住宅新开工面积5735.6万平方米，比去年减少1118.55万平方米，下降16.3%，占商品房新开工面积的比重为71.1%，比去年减少了6.2个百分点。商品房新开工面积自年初便出现较大幅度下降，4月扩大至全年最高降幅，随后降幅逐月收窄。受9月出台的房地产新政刺激，房地产企业大幅增加开工面积，10月单月新开工面积达822.37万平方米，同比增长79.1%，但政策的刺激效应缺乏有效需求的配合，年内最后两个月新开工面积降幅又有所扩大。商品房新开工面积的持续下降导致了施工面积的增速回落，全省商品房施工面积27747.75万平方米，增长9.2%，比去年回落9.7个百分点，其中，住宅施工面积20567.96万平方米，增长5%。
（三）商品房施工进度放缓。2014年，全省商品房竣工面积4022.89万平方米，比去年减少570.88万平方米，同比下降12.4%，其中，住宅竣工面积3176.87万平方米，比去年减少587.84万平方米，下降15.6%。全省竣工住宅27.41万套，比去年减少4.83万套，下降15%。
（四）房地产用地供应量跌价涨。据省国土资源厅数据，2014年，全省供应房地产用地5829公顷，同比下降7.2%，其中，住宅用地供应面积为3888公顷，下降12.9%；商服用地供应面积为1941公顷，增长6.9%。全省房地产用地出让均价为1790.1元/平方米，上涨2.3%。其中，住宅用地出让均价1838元/平方米，上涨5.4%；商服用地出让均价为1720.7元/平方米，下降2.3%。
（五）商品房销售面积和销售额双双下降。2014年，全省商品房销售面积5439.53万平方米，同比下降8.6%，而去年为增长15.6%。商品房销售面积自2014年3月出现下降，连续6个月降幅持续扩大。受房贷新政和降息等政策影响，后三个月降幅连续收窄。其中，住宅销售面积4852.32万平方米，下降10.3%；办公楼销售面积49.47万平方米，下降37.2%；商业营业用房销售面积423.29万平方米，增长23.2%。从各单月销售面积来看，除6月份外，前8月市场较为低迷，9月份销售情况开始明显好转，单月销售501.2万平方米，环比增长54.3%，12月销量最高，达到1003.71万平方米，环比增长40.7%。
全省商品房销售额2299.11亿元，下降9%。其中，住宅销售额1858.58亿元，下降12.1%；办公楼销售额48.88亿元，下降43.6%；商业营业用房销售额343.28亿元，增长22%。
尽管2014年商品房销售面积和销售额双双下降，但这是在2013年销售较旺形成的高平台上的回落，从绝对量上看，2014年仍然是我省历史上销售面积和销售额仅次于2013年的年份，这种回落是一种理性的回归。
二、房地产市场存在的问题
（一）房地产市场规模和速度仍处于较低水平。2014年，全省商品房销售面积5439.53万平方米，占全国总量的比重为4.5%，在全国排第10位，在中部六省中排第4位；增速在全国排第19位，在中部六省中排名末位。全省房地产开发完成投资2883.57亿元，仅占全国总量的3%，同比增长9.7%，比全国平均水平低0.6个百分点。全省房地产开发投资额在全国排第15位，在中部六省中排第4位，比河南、安徽和湖北三省均少1000亿元以上；增速在全国排第22位，在中部六省仅高于山西，排第5位。
三、2015年房地产市场形势预判
2015年，全省房地产市场在坚持市场调节为主，信贷支持刚需和改善性需求的大背景下，或将呈现稳定发展，整体向上，分化明显的特点。
（一）房地产市场供给或将放缓。2014年，房地产开发企业资金状况不佳，首次出现到位资金下降的情况，土地成交面积也有所下降，在资金和土地都偏紧的局面下，2015年商品房新开工量缺少快速回升的基础。另一方面，2014年商品房竣工面积和新开工面积双双下降，这将导致新入市项目会有所减少。在适度宽松的货币政策保持稳定的情况下，预计2015年全省房地产投资将延续2014年低速增长的态势。
（二）潜在市场需求可期。按照湖南省2020年全面建成小康社会的目标，2020年，全省城镇化率将达到60%。据此目标测算，城镇人口将年均增加120万人以上，这将带来大量的城镇住房刚性需求。另一方面，城市棚户区改造不断推进，安置方法逐渐由新建房改变为市场购房，进一步消化库存。此外，2014年四季度，在信贷新政和降息的双重刺激下，市场回暖迹象已有所显现，随着房贷价格的走低，更多的自住型消费者将选择合适的时机入市。2015年，全省房地产销售有望扭转2014年下降的局面，可能呈先降后升的走势。
（三）市场分化可能加剧。一是城市分化。基础设施建设好、产业发达、库存小的城市成交量将快速提升。二是区域分化。随着投资性需求的退出，改善性需求占比提高，配套设施完善、稀缺性的、高品质楼盘将更受热捧。三是企业分化。大型房企利用资金、开发和营销等方面的优势进一步扩大市场，中小房企生存将更加困难。
四、促进房地产市场健康发展的对策建议
（一）建立健全房地产市场调控长效机制。根据国务院和省委省政府的统一部署，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局。结合货币政策调整、户籍改革、不动产登记试点、棚户区改造等政策，全面推进全省房地产调控长效机制的建设步伐。
（二）进一步发挥市场的调节作用。继续去行政化，发挥市场的决定性作用。当前我省房地产市场发展比较平稳，2014年商品房销量仍处于历史第二高位，投资型需求并不活跃。政府应全面清理和取消以抑制住房需求为取向的房地产宏观调控政策，并保持市场稳定，同时，也要避免出台大规模刺激政策，要侧重房地产转型和结构调整，支持自住型合理需求，保障居民的居住权利。
（三）加快推进新型城镇化进程。新型城镇化是湖南房地产市场发展的坚实后盾和潜力所在，应根据国务院和省委、省政府有关规定，进一步加大基础设施建设力度，完善商业、教育、医疗等各项配套设施，提高城市的宜居度和住宅小区的舒适度，大力发展相关产业，出台相关措施，鼓励产业和人员合理流向大、中、小城市创业和居住。
（四）做好住房金融服务和监管。继续敦促各金融机构认真贯彻落实房贷新政，降低房贷资金价格，提高审批和发放效率，做好金融服务工作。同时加强房地产信贷监管，密切关注企业资金情况和信用情况，及时防范和有效预警房地产信贷风险。
（本分析由湖南省统计局投资处发布，来源湖南省统计局官网湖南统计信息网。执笔：田原、倪凡伟，核稿：周颖江）
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来源：红网
作者：省统计局
编辑：程赛
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