科技园区要发展，服务经济是生命线，服务民生是主动脉。如何平衡经济发展与民生保障的杠杆？如何处理企业、居民与政府的关系？这是科技园区在转型发展中遇到的普遍难题。根据国家出台的“大力发展公共租赁住房”政策，长沙高新区因势利导、创新发展，探索出了一条公租房建设发展的新路子。
　　
　　三大矛盾亟待解决
　　
　　“十二五”期间，长沙高新区提出建设“麓谷生态科技产业新城”，致力将单纯的科技园区转型成为集生态、科技、产业于一体的新型城市。理想远大，面临的困难不少，比较突出的现实问题是企业多、员工住房需求多、被征地农民多、闲置安置房多等“四多”现象，表现为三大矛盾。
　　
　　企业员工宿舍建设滞后与企业员工住房需求量增大的矛盾。经过20多年发展，长沙高新区建成区面积已达30多平方公里，现有企业6000多家，常住人口20万，其中就业数超过10万人。按照高新区推进国家创新型科技园区和岳麓山人才创业示范区建设的规划，到2015年，将新增1万名科技创业人才、10万名企业员工的住房刚需。另一方面，2008年国土资源部出台的《工业项目建设用地控制指标》，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。这意味着企业在项目报建过程中，员工宿舍建设将严重滞后。2012年，长沙高新区对园区106家企业开展了住房需求调查，总需求量达1.7万人，预计2015年需求量将达到4.2万人。
　　
　　企业“有钱无房”与被征地农民“有房无钱”的矛盾。新型工业化与城镇化的迅速推进，使得征拆安置成为高新区的一项中心工作。截至2013年底，长沙高新区拆迁安置人数已超过1.4万人。按照长沙高新区2015年麓谷新建50平方公里路网框架、园区总收入达到3000亿元的目标，未来3年，被征地农民将达2万多人，全区已建、在建和新建的安置保障住房将达220多万平方米，目前已经产生、并将继续产生一大批社会剩余存量安置房。一方面，是园区企业“有钱无房”，急需员工宿舍；另一方面，是被征地拆迁安置农民“有房无钱”，急需提高收入。随着拆迁力度的加大以及拆迁政策的变化，两者之间的矛盾还将进一步加剧。
　　
　　房屋产权与“公租房姓公”的矛盾。2012年7月15日，住建部《公共租赁住房管理办法[2012]11号》文件正式施行。办法规定，公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。简言之，公租房建设主体为各级政府，也就是我们常说的“公租房姓公”。这对园区发展公租房增加了难度。如何解决这个难题，将“公”字概念扩展至“私有公用”，即产权姓私、用途为公，归集安置房和保障房房源，使闲置安置房“活起来”、公租房市场“动起来”，给园区管理者提出了考验。
　　
　　双轮驱动实现三方共赢
　　
　　随着园区的大拆迁大发展，企业、员工、被征地农民三方的矛盾日益凸显。利用公租房这一突破口协调三者关系成为当务之急。2010年9月，在长沙市委、市政府主要领导支持下，长沙高新区在全市范围内率先启动公租房建设工作。截至目前，共新建、归集（含代建）盘活、公租房项目9个，共有公租房4615套，面积约35.3万平方米（含2万平方米配套），建成后可入住2万余人，开启了“公租房”发展建设的创新之路。
　　
　　归集与新建“双轮驱动”。结合园区拆迁安置房空置率高、企业员工多、征拆农民渴望增收、企业迫切希望解决员工住宿的发展实际，在公租房建设上，长沙高新区在湖南率先成立了公租房管理办公室及长沙高新区公共租赁住房开发有限公司，形成了以管委会投资新建、社会资本投资新建、社区投资归集和管委会投资归集拆迁农民保障房等为公租房建设运营模式。概括来说，长沙高新区公租房建设推行的是先盘再建、以盘为主、盘建结合，盘活农民安置房的存量归集主导模式。目前，全区新建和归集（代建）公租房项目共9个，并计划在3到4年内提供公租房50万平方米。
　　
　　实现公租房“私有公用”。由于存量房源分布较散，产权归属较零乱，公共配套相对缺乏，与园区企业的规模化需求有一定差距，对于如何盘活农民安置房，长沙高新区提出了“政府统一归集、集体自愿参与、企业自由租赁”的模式，发挥政府主导性。成立专门的管理机构，对归集的房源统一装修标准、统一公共配套、实施封闭管理，并向企业“打包”出租，以企业为单位确定承租人，并对租赁房屋、小区作出相关管理规定。目前，已有500多套公租房开始入住，盘活的存量住房为70万平方米。
　　
　　实现政府企业百姓“三方共赢”。到2015年，长沙高新区已建成、在建和新建的安置保障住房将达220多万平方米。对富余安置房源进行转化利用，能为集体经济组织有效盘活存量，促进农民增收就业，为社会和谐稳定提供切实可靠保障。长沙高新区立足区情实际，在确保被征地农民利益的前提下，用最少的资金撬动公租房市场，使农民从中盈利。长沙高新区的实践充分说明，发展公租房既是党和政府重要的民生工程，也是高新区增强产业承载能力、实现土地集约利用的环境优化工程，更是有效盘活存量安置房、实现农民增收的富民工程。通过企业对公租房的需求来提高被征地农民收入，这一举措是产业新城“发展惠及民生”的最佳体现，有效实现“农民盈则政府赢”。
　　
　　创新手段力求保障到位
　　
　　在新建公租房方面，长沙高新区通过加大对各类资源整合投入，形成了一套具有高新区特色的公租房建设健康发展保障体系。
　　
　　组织保障上，结合全市“六个走在前列”活动，成立了由主要领导牵头的公租房工作领导小组，谋划全区公租房的建设和管理工作，组建了由规划建设房产部门牵头的公租房管理办公室，专门负责公租房的房源归集、规划新建和准入补贴等工作，还在项目所在的街道（镇）、村（居）负责人共同参与下成立了项目协调指挥部，具体落实公租房房源归集和租赁等工作，形成高新区、街道（镇）、村三级联动，专业公司具体实施的工作格局。
　　
　　资金保障上，管委会努力争取5类资金（银行贷款、BT融资、公积金贷款、总公司融资平台债券、上级补助资金）用于保障性住房建设。近3年，保障性住房建设每年投入近10亿元，今年预计达到15亿元。目前已经形成了“四轮驱动”的多渠道筹措公租房建设资金模式。同时，审计部门即时跟进，纪检同步监督，确保资金有效、安全使用。
　　
　　政策保障上，管委会按照先行先试、不断完善的要求，制定《公共租赁住房工作实施意见》《公共租赁住房管理细则》《长沙高新区公共租赁住房上级专项补助资金使用管理办法（暂行）》等政策性文件，各集体经济组织按照统一标准自行负责装修，管委会协调解决装修贷款资金，并给予集体经济组织三年贷款基准利率的全额贴息。公租房小区的食堂、浴室、娱乐、安保等公共配套设施由公租房公司负责。管委会对公租房归集快、装修质量达标的基层组织给予适当奖励。建立求租企业与各集体经济组织的对接平台，由各承租企业与集体经济组织按70%左右的市场租房价统一承租，并以企业为单位落实租金补贴。对符合条件的住房人给予每人不超过10平方米、每月每平方米4-6元的租金补贴。
　　
　　品质保障上，新建公租房项目，间距、绿化、户型、使用技术设备等，均高于一般商品房，相继制定了《工程项目建设管理实施办法》《工程审计工作暂行办法》，对工程建设的15个关键部位和节点进行了全程管理监控。导入ISO9001（质量管理体系）、ISO14001（环境管理体系）、OHSAS18001（职业健康安全管理体系）三大国际管理体系，高起点推进了标准化管理平台建设，突出了质量、安全、成本三大控制重点，在保建设进度的同时，又确保了标准化、规范化。
　　
　　（作者系长沙高新技术产业开发区管委会主任）
　　
　　（《新湘评论》2014年第10期）