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刚才市场方同学认为，对房地产市场政府不应该“救市”。我方不赞成该观点。我方认为，当前中国房地产市场已经进入了危险期，如果政府再不及时“救市”，也许将重蹈日本的覆辙，房地产市场将全面崩盘，并引发大规模的经济危机。前面，我方同学站在国内政策及房地产现状的角度，已经作了很好的发言，我不再重复，我想把日本、德国政府因为“救市”与否所造成的截然不同结果，做一个比较，让大家明白，如果当前我们国家不积极“救市”，将会引发的严重后果。
一、日本政府对房地产市场重视不够，对房地产市场采取单纯的“市场行为”，政府没有采取积极“救市”措施，最终导致房地产市场全面崩盘，并引发了全面的经济危机，对经济社会的发展造成了深重灾难。上世纪90年代初，日本政府由于单纯采取“市场行为”，政府听任房地产市场自由发展发展，最终造成房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。但是由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。
战后50年，日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。上世纪80年代初期日本仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大强国。日本的贸易和制造业直逼美国，在电子汽车钢铁和造船等领域更是将美国打得毫无“招架之力”。日本经济实力达到美国一半，外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。日本人成为世界上最富有的人，土地成为世界上最昂贵的土地。弹丸岛国的日本房地产总价值超过地大物博的整个美国，日本平均房地产价格是美国的100倍，东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司。尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有备感自豪，资金指处所向披靡。伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。日本房地产发展在世界各地中有其特殊性。日本土地狭小，人口众多，加上经济高度发达，房地产开发从战后一片废墟上建立起来。伴随经济和房地产开发，土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨，高度垄断集中，1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。泡沫已经相当严重，如果当时的日本政府对房地产市场予以足够的重视，采取积极有效的“救市”政策，泡沫破裂是可以避免的。1985年日元升值以及对升值错误的估计和预期，将日本直接推入泡沫破裂前的“最后疯狂”。之后，日本经济和房地产陷入了长达10多年的萧条和低迷，导致日本经济增速进入零增长或负增长的阶段，日本经济在全球的排位由世界第二，被中国赶超。
由此可见，包括日本在内的世界各国房地产泡沫以及破裂，关键在于政府没有采取积极有效的“救市”措施。对日本的沉痛教训，中国政府应该引以为戒。
二、德国对房地产市场采取积极的“救市”措施，确保了房地产市场的稳健发展，并由此确保了德国经济在欧洲“一枝独秀”，至今依然保持稳健发展态势。德国政府一直强化住房的消费品属性而弱化其资本属性，强化福利性而弱化盈利性，保障居民住房需要成为联邦政府首要的政策目标之一。美国房地产市场次贷危机引发了一场席卷全球的国际金融危机，而上世纪80年代末日本房地产业的泡沫破裂更是引来了经济的全盘崩溃。如何驯服这个“罪魁祸首”?如何调控房地产市场?这成为世界各国争相关注的话题。当前因受国际金融危机的冲击，一些欧洲国家如法国、英国、爱尔兰、西班牙等房价齐齐大跌，但唯独一个国家——德国却上演了一场“逆袭”，不仅房地产市场始终保持平稳，经济更呈现出持续增长的良好势头。自1977年至今，德国人均收入增长了三倍，而同期房价平均只上涨了60%，也就是说德国房价平均每年只上涨了1%。若扣除物价上涨因素，德国近10年来的房价不仅没涨，还以每年1%的速度在下降。为什么德国能够保持房地产市场如此平稳的发展?为何德国能够在全球金融风暴中独善其身?究其原因，关键就是德国的房地产市场调控政策功不可没。从根本上看，德国实行的是社会市场经济制度，政府一方面确保市场经济的平稳运行，另一方面对市场经济的不良后果如分配不公、恶性竞争等进行必要的干预，宏观调控力度较大。德国宪法明确规定，“德国是一个高福利国家”，在住房制度方面也实行福利性住房政策。德国政府一直强化住房的消费品属性而弱化其资本属性，强化福利性而弱化盈利性，保障居民住房需要成为联邦政府首要的政策目标之一。这种“政府主导、市场参与”的房地产发展模式，造就了德国这个世界房地产市场调控的成功典范。
德国的经验告诉我们：当房地产市场产生泡沫的时候，政府不应该袖手旁观，而应该积极作为，采取切实有效的措施，对房地产市场进行“救市”，才能实现房地产市场的稳定发展，才能确保经济的稳健发展。“救市”，房产市场活，经济发展才能活;不“救市”，房产市场崩盘，将导致经济危机，引发社会大动荡。
三、学习德国房地产市场“救市”经验，对我国政府下一阶段房地产“救市”措施的建议。要借鉴德国以保障福利性住房为先的调控经验，中国房地产市场要坚持走“双轨制”的发展道路，即市场化与福利化相结合：一方面，通过发展规范有序的房地产市场，满足居民改善性住房需求和中高端住房消费;另一方面，通过实行福利住房政策，满足中低收入者的住房需要。高度重视住房的民生性质，强化其消费品属性而弱化其资本属性，强化福利性而弱化盈利性，并按照此目标和原则，制定科学全面的房地产市场发展规划，满足不同层次居民的住房需要。
第一，政府需将调控房价摆在突出位置。当前我国正处在快速城镇化的过程中，房价快速上涨是一种必然趋势。德国房地产市场调控经验告诉我们，对房价实行严格的管理，并以重税打击投机炒房行为，有助于房价保持平稳。我国房价暴涨已引起群众的强烈不满，给社会稳定带来了隐患。房地产市场变成了一种社会财富集中再分配的手段，产生了巨大的“财富黑洞”和“磁吸效应”，带来严重的两极分化。对此，必须对房价坚决调控，建立严格的房地产价格评估机制，制定“基准价格”作为政府指导价，并以严格的法律法规进行监管。此外，在房价调控的过程中，可以建立房价预警制度，对于房价年涨幅高于经济增长或收入增长的，可以通过征收高价税等进行价格干预。如此，不仅可以遏制炒房投机行为，也有助于保持房价的基本稳定。
第二，建立严格规范的房地产税收制度。当前我国房地产市场存在的混乱，根源在于房地产商、炒房者、房屋出租者、土地供应者等在房地产市场中结成了巨大的利益链，而牟取利益的方式最终都转嫁到了房价上。根据德国的经验，除了进行严格的房价管理，就是利用高税收来限制和打击炒房行为，极大地压缩房地产投机的利润空间。对房地产市场调控来说，税收是一个更重要、更长远的调控手段。征收房产税或物业税，主要目的就是提高拥有多套住房的投资投机成本，把投资投机性住房逼入市场。目前我国上海、重庆等几个城市已开展征收房产税的试点，但舆论反应税收力度太弱，对房地产市场所起的调控作用非常有限。为此，应该在全国加快推广房产税，加大税收调控力度。根据实际情况实行针对拥有一套自住房的免税政策。可以考虑针对大量投资性的闲置住房，征收住房闲置税。针对二手房交易市场，可按照交易差价即赢利所得的20%征缴个人所得税，坚决打击房地产交易中的偷税漏税行为。
第三，严格规范房地产租赁市场。与德国60%左右的家庭依靠租房为生，77%的青年选择租房相比，我国居民的住房自有率高达80%左右，许多刚工作的青年人也希望拥有住房。造成这种反差的原因，除了国情和人的居住观念不同外，一个非常重要的原因在于国外有非常规范的房地产租赁市场和对租房者权益近乎完美的制度保障。针对中国人买房与外国人买房情况的差别，一方面，政府在调控房地产市场的过程中不能期望大多数人学习国外去租房而不买房;另一方面，也要尽快建立规范完善的房地产租赁市场，以鼓励更多的人租房居住。要切实保障租房者长期稳定的安全感，为此，可借鉴德国的《租房法》，制定相应的法律法规，切实保障租房者的利益。一是保障房租价格的相对稳定;二是保障居住者所有权的切实贯彻;三是保障出租房屋的质量，避免租房过程中的纠纷。建立明确详细的租房保障制度，并使租房成为一种稳定可靠的居住方式。
（作者系省委办公厅省委机要局办公室主任）
来源：红网
作者：李骥
编辑：程赛
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