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为了更好地让大家了解房地产市场，我想先讲一个森林王国中猪买猴子建的猪窝的故事。
驴手上的猪窝囤积的很多，卖不动了被套牢了。结果，老鼠，猴子，还有驴都挣了好多的猪窝。钱到最后集中到狼老大手上。如今，谁都等着狼把钱拿出来救命。现在狼到底要救谁呢，是救老鼠、猴子还是驴，还是救猪呢？
现在的局面是狐狸、老鼠、猴子、驴还有狼老大的下属地方狼都说要救，而真正需要房子，需要这个市场的猪却都说不要救？
当然这只是个故事，但寓意大家应该都知道。回到我们的观点，政府对房地产市场不该救也不能救。现在说政府救市，归根结底就是要救房价，保住了高房价，地方狼也好，老鼠猴子和驴都还能继续赚钱。
首先说不该救。为什么不该救？有前车之鉴。这么多轮调控，结果怎样已经很明显了，2008年救市之前，有个网调，20万网民九成反对，政府还是出手了，结果呢，流动是流动了，还是流到房地产这个坑里了。现在又说要崩盘，还得救，总不能说还是流动性问题吧，M2（用来反映货币供应量的重要指标）都117亿了。
其次说不能救。为什么？一是国内国外的宏观环境都不可能再像2008年那样出手救市了，增发货币肯定是不敢了，美国退出，估计到10月份就会退完。2008年时基于美元大量流入，以此为信用基础增发，现在呢，货币流出，国内数据1-4月居民储蓄每月以1万多亿的额度下降。国内来说，有这么一个基本判断，一是经济基本靠地产，二是房屋供应结构性过剩。我们的产业结构非常糟糕，有钱的国企民企都在做地产做金融，没人做实体做创新。房屋供应二三线城市过剩是肯定的，1-5月份的数据都出来了很明显。有泡沫是肯定的，很多房地产大佬都承认了。那么如果继续政府强行介入，维持甚至推高房价，这个泡沫越来越大，产业结构越来越差，到时后灾难更加严重。万科副总裁毛大庆有个内部发言，现在我们的商品房千人建设套数已经2011年就达到了20，加上小产权房，保障房等，接近35，国际上主要国家除了韩国日本，最高也没有超过14，日本房产泡沫破裂时也只有18。当然大城市可能没问题，可是二三线城市呢。现在很多三四线城市高楼林立，根本没多少人，不要以为农民工回流可以提供刚需，他们还不具备那个能力，该买房的境外置业、一线城市置业都完成了。剩下的还是先解决一个基本生存问题。当然有人会说先治标再治本，赢取时间，再来实现健康发展。但是留给我们的时间还多吗。我看了个资料，中国现在面临一个非常着急的问题，就是人口结构的迅速变化。至迟到2028-2033年，我国60岁以上的要达到4.4亿，那么同期还有将近3亿未成年人要抚养，7.4亿人，抚养比1：1，很可怕的。进入老龄社会，不管你怎么努力，经济都是要减缓的，日本当年进入老龄化的时候，经济结构比我们现在要优越的多，都是科技产业、服务产业，我们现在呢，留给我们只有十几年了，如果现在还不痛下决心，到时恐怕就是有想法没办法了。其次为什么不能救，因为如我前面所说，如果救，其实是救价格，吸引更多热钱进入，救房地产商，救地方政府，进一步激化矛盾。以惠民之名而行救市之实，民众不会买单的，同时还会进一步诱导房地产商死抗甚至抬高房价，却激发不了有效需求。
第三即便救，其实现阶段只要中央不出手，地方政府手段有限。我们做个理性的判断，要救市无外乎四个手段：取消限购、综合优惠包括税收、户口公积金等；贷款限制放松；放宽银根。限购其实本来就不应该是政府要做的，取消了实际上是回归市场；放宽银根前面我说了现在中央政府估计也不敢下这个决心；综合优惠对真正刚需来说，除非幅度很大，否则作用有限，而且量不会很大；贷款限制的话，现在我们的存贷比是有问题，但是应该是由市场决定，而不是由政府来决定利率。现在我们看到很多地方政府陆陆续续在出政策，年初就有很多动了的，但是看效果怎样，4月、5月还是下降嘛，这说明还用老办法不管用了，也不用再救了。那么我们说有破有立，你说政府不用救，那就不管了，听之任之，那也不是，政府对待房地产还是要管，但要有所为有所不为，严格按十八届三中全会的要求，市场发挥决定性作用，政府当好守夜人，不能口里说不要，实际上确实既要也要还要更要。
具体做什么呢，第一个就是要优化产业结构，不要再把房地产看得那么重了。第二个是要通过有效的手段促进房地产企业主动转型。我们的房地产企业为什么那么怕房价下跌，因为他的结构不合理啊，他就是建房子卖房子，价格跌了怎么办，土地价格那么高，融资成本那么高，资金链撑不过去。国外的房产商都是综合型的，我们现在有那么一批专家媒体，也在忽悠房企转型，怎么转，一线城市不行了去二线，二线不行了去三线，什么城市综合体，旅游地产、文化地产、养老地产，那都是忽悠，你去自治州山里，山美水美，适合养老，你让地产商去搞养老地产，谁都不会去。合理的应该是绿色建筑、海外投资、多种经营、战略合作、兼并重组、电子商务。第三个是要建立有序的监管市场。第四个是要理顺财税体制，解决地方政府财政问题。第五个是搞好廉租房保障房建设。第六是一级土地市场。这个比较复杂，但是肯定要探索。
我们的政府在对待房地产这件事上要做“四不”政府：不主动，不主动掺和房地产市场特别是救市；不回避，该政府做的事情要做，主要是引导；不乱为，不违背市场经济规律干预房地产；不偏袒，对国企民企一视同仁，不打自己的小九九。
（作者系湖南省农业厅蚕桑研究所所长）
来源：红网
作者：龚昕
编辑：程赛
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