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一、中国房地产市场不会“崩盘”
当前，中国楼市被悲观预期笼罩，拐点论、崩盘论四起，市场风声鹤唳所折射的是，楼市已然进入阶段性下行周期。但从长期看，经济发展大趋势和新型城市化所释放的制度红利等支撑房地产市场发展的因素并未改变或消失。虽有调整之痛，但并无崩盘之忧。一是我国家庭购房首付比例较高，杠杆率相对较低，不存在美国次贷危机前的低门槛甚至零首付购房的情况。我国家庭总体负债占国内生产总值的比重尽管上升了一些，但仍处于较低水平。二是从我国的实际情况来看，即使房价出现一定程度的持续下跌，我国也不会出现大批已购房屋价值低于未偿贷款额度的情况或急于抛售的现象。房地产市场与我国整体经济联系紧密，房地产市场低迷会导致我国经济增速下滑也是正常的现象。三是支持房价稳定的因素仍然存在。比如新型城镇化进程在未来几年仍将持续。
二、房价波动是市场的正常反映
最新公布的房地产行业的数据显示，4月份，全国商品房销售面积同比减少6.9%，连续3个月负增长，销量的下降，银行信贷的收紧，导致房企的到位资金增速从去年26%以上的增速下降至4.5%。全国房地产开发投资增速从去年19%以上的增速下降至16.4%，房地产开发企业购地面积增速连续3个月负增长。从存销比来看，未来房价会进一步下跌。35个城市新建商品住宅存销比为15.2，新建商品住宅库存总量达到5年来的新高，这意味着市场需要用15.2个月的时间才能消化完这些库存。一般情况下，存销比大于12个月，房价面临较大的下跌压力。近两个月已经有10多家房企资金链告急。从以上数据来看，业界普通认为房地产向下拐点基本确定，房企倒闭潮或在所难免。之所以会出现目前的这种状况，一是今年以来影子银行持续整顿，同时银行对房地产信贷也开始收紧，这从各个方位掐断了房企的资金来源。二是曾经的部分城市的房价虚高，一定程度上是流动性过剩的结果，如今宏观经济仍在合理区间，货币政策保持定力，加之简政放权的深入，社会资本投资渠道拓宽，不再盲目涌向楼市，这些都在弱化房价盲目上涨的趋势。三是这次房地产市场的调整有别于以往历次调整，本轮楼市下跌并非政策施压导致的市场降温，而是房价明显虚高、信贷收紧、供需结构变化，市场自发调整的结果，这与2008年、2011年出现的政策性打压引发的市场调整截然不同。这也意味着本轮的调整周期和幅度可能会相对较长、较深，是市场的正常表现。
三、楼市调整期正是改革好时机
对于个别地方政府表现出来的“救市冲动”，中央保持警惕的态度。正如习近平总书记在中央政治局集体学习时指出的，住房问题既是民生问题也是发展问题。从“国五条”到“建立长效调控机制”，再到“分类调控”，政策内涵不是趋于模糊而是更加明确。其指向正是从治标转向治本，总的方向是“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”，更好实现宏观大局与地方利益的平衡，从这一点来讲，中央正是按照十八届三中全会确定的既定方向在往进走。置于新型城镇化的历史方位观察，房地产市场的健康与否，关乎人民住有所居的梦想，关乎经济转型升级的成败，关乎改革爬坡过坎的深化。无论是保持调控定力，还是重塑地方发展路径，这都是减少改革成本的好时机。在改革关联性和耦合性愈加受到重视的今天，如果只用简单的救市举措，就会错失这一宝贵契机，损失的只会是未来。
因此我方认为，政府要以此为契机，因地制宜提高政策效力、推进体制改革，这样相比简单“救市”会更有现实价值。一是要建立统一、开放、有序的二手房交易市场和房屋租赁市场。二是要深化财税体制改革，实现地方财权和事权的匹配，提高财政收入的可预期性和稳定性，从根本上解决地方政府财税之源问题。三是要建立有序监管市场。四是要充分发挥主流媒体的作用，营造良好的氛围，积极引导和培育健康理性的消费心理。
（作者系湘南学院国际交流处处长）
来源：红网
作者：吴海兵
编辑：程赛
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