2015年，全省房地产市场调整持续，在商品房供应量整体偏大的格局下，扩需求、去库存成为市场的主要着力点。上半年，房地产开发投资仍在探底，增速再创新低，新开工面积降幅也有所扩大。但在各类利好政策的不断刺激下，商品房销售逐步走出低迷，并有加速之势。
　　
　　一、上半年湖南房地产市场发展情况
　　
　　（一）房地产开发投资继续探底，增速在中部六省排名末位。上半年，全省完成房地产开发投资1185.6亿元，同比下降2%，降幅比1-5月扩大1.8个百分点，为2008年以来最低增速，比全国平均水平低6.6个百分点，增速在全国排第25位，比1-5月下降1位，中部六省中排名末位。从房屋类型来看，住宅完成投资817.27亿元，同比下降3.1%，降幅比1-5月扩大0.1个百分点；办公楼完成投资56.16亿元，增长1.8%；商业营业用房完成投资182.99亿元，增长12.6%。
　　
　　（二）新开工面积降幅扩大，竣工进度持续放缓。上半年，全省商品房施工面积24368.8万平方米，同比增长6%，比1-5月回落2.7个百分点，比1-2月回落8.1个百分点；其中，住宅施工面积17962万平方米，增长3.8%，比1-5月回落2.1个百分点。商品房新开工面积2764.37万平方米，下降19.8%，降幅比1-5月扩大6.1个百分点，增速排全国第15位，比1-5月下降5位，排中部第4位，与1-5月持平；其中，住宅新开工面积2094.29万平方米，下降16.3%，降幅比1-5月扩大3个百分点。全省商品房竣工面积1449.1万平方米，同比下降10.6%，降幅比1-5月扩大2.7个百分点；其中，住宅竣工面积1136.67万平方米，下降12.6%，降幅比1-5月扩大1.7个百分点。
　　
　　（三）商品房销量快速回升，领跑中部六省。上半年，全省商品房销售面积2418.22万平方米，同比增长16.9%，增速比1-5月提高5.6个百分点，比1-2月提高34.2个百分点，改变了我省去年3月以来持续一年的商品房销售面积负增长的局面，实现“U”型反转。湖南商品房销售回升势头快于全国，全国商品房销售面积负增长整体达15个月，比湖南长3个月。上半年，湖南商品房销售面积增速比全国平均水平高13个百分点，在全国排名第三，在中部六省中位居第一；其中，住宅销售面积2172.64万平方米，增长15.8%，增速比1-5月提高7个百分点。商品房销售额1071.53亿元，增长19.8%，比1-5月提高5.7个百分点，比全国平均水平高9.8个百分点；其中，住宅销售额889.23亿元，增长19.6%，增速比1-5月提高7.2个百分点。
　　
　　（四）待售面积增速回落，总量依然偏大。上半年，全省商品房待售面积3261.73万平方米，同比增长28.3%，增速比5月末下降1.2个百分点，比2月末下降0.7个百分点。但与房地产开发面积比，待售面积依然处于高位，总量在中部六省中仅次于河南省，位居第二，增速仅次于江西省，位居第二，按上半年月度平均销量测算，待售面积与月均销售面积之比为8.1，仅次于山西省，位居第二。而与现房销售面积比较的话，全省最近三个月月均现房销售面积143.58万平方米，现有待售面积不变的情况下，仍需23个月才能消化，省会长沙市最近三个月月均现房销售面积38.14万平方米，现有待售面积不变的情况下，需要高达33个月才能消化。
　　　　
　　（五）房地产开发企业销售回款增速提高，国内贷款降幅扩大。上半年，全省房地产开发企业本年到位资金1777.67亿元，同比增长4.2%，增速比1-5月提高0.3个百分点。受益于商品房销量的快速回升，定金及预收款到位515.19亿元，增长12.2%，比1-5月提高6.8个百分点，个人按揭贷款到位265.54亿元，增长13.6%，比1-5月提高6.1个百分点。国内贷款到位288.52亿元，下降11.1%，降幅比1-5月扩大5.1个百分点。
　　
　　（六）房地产开发企业购置土地面积下降，长株潭地区减半。3月27日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。由于我省部分地区住房供应量过大，去库存形势严峻，各地方政府放缓了土地供给，开发商在经过本轮调整之后，在购地方面也更趋谨慎。上半年，全省房地产开发企业购置土地面积369.78万平方米，同比下降7.3%；其中，长株潭地区开发企业购置土地面积86.09万平方米，下降50.7%，省会长沙市开发企业购置土地面积54.91万平方米，下降55%。
　　
　　二、下半年湖南房地产市场展望
　　
　　（一）房地产开发投资探底回稳。上半年，房地产开发投资处于筑底状态，一是房地产开发企业购置土地面积下降；二是新开工项目个数和新开工面积较大幅度下降；三是省会长沙市的负拉动作用较为明显，长沙市完成房地产开发投资535.47亿元，同比下降8.7%，减少了50.72亿元，而全省房地产开发投资同比仅减少24.52亿元。下半年，房地产开发投资将会在探底过程中逐步企稳，实现低速稳定增长。一是从政策上看，当前经济增长压力依然较大，固定资产投资增速下滑，作为国民经济的支柱产业，房地产业的企稳对经济的企稳有着巨大的正向作用，上半年，央行3次降息，3次降准，政策面和资金面宽松的环境目前不会改变，将促使房地产开发投资理性回归和发展；二是从市场上来看，上半年商品房销售强势反弹，走出了持续一年的低迷期，尤其是省会长沙市，上半年商品房销售面积861.59万平方米，同比增长45.7%，市场的回暖将使处于观望期的房地产开发企业盘活存量土地，增加新开工项目，加快推盘速度，例如2014年长沙市总价28.16亿元的“地王”——溁湾镇商办地块也于2015年上半年开工建设。因此，下半年，商品房新开工面积降幅将会有所收窄，开发投资将会探底企稳，但在供大于求的行业大环境下，房地产开发企业开发更趋理性，加之部分三四线城市市场也仍需进一步调整，房地产开发投资总体难以出现大幅反弹。
　　
　　（二）着力去库存仍是市场重心。上半年，商品房销售快速回暖，一是各项稳定住房消费的政策不断产生效应，消费者购房门槛和购房成本都进一步降低；二是过去一年多的市场低迷内消费者观望情绪较浓，在市场预期发生转变的时候，积累的购房需求得以释放；三是开发商对市场形势的判断和反应更加理性，适时推出优惠策略，积极去库存，并未在市场好转时贸然提高售价，房价基本稳定。下半年，房地产市场供大于求的格局仍然持续，要保持房地产市场平稳健康发展，去库存仍将是政府和市场各方的主要着力点。从政策上看，较为宽松的购房和信贷政策基本仍将持续；从市场上看，受益于棚户区改造户安置政策的转变，在去年积累的购房需求充分释放后，城市棚户区改造的快速推进将为市场带来新的活力；而房价的稳定，去库存化的逐步推进，也为市场营造了良好空间。
　　
　　三、促进房地产市场健康发展的建议
　　
　　（一）盘活存量土地，稳定房地产开发投资。因为商品房销售快速回暖，房地产开发企业资金压力有所缓解，投资信心也有所恢复，但土地供应的下降制约了新开工项目的增长。上半年，全省房地产企业待开发土地面积1485.84万平方米，在市场逐步稳定的情况下，应积极盘活存量土地，适当提升市场供给量，维持市场稳定。
　　
　　（二）多方提振需求，稳定住房消费。坚持推进以人为本的城镇化，促进农村人口市民化。加快城市棚户区改造进程，创造积极条件，提供绿色通道，引导棚改户持币入市。进一步加大基础设施建设力度，完善商业、教育、医疗等各项配套设施，提高城市的宜居度和住宅小区的舒适度，大力发展相关产业，出台相关措施，鼓励产业和人员合理流向大、中、小城市创业和居住。
　　
　　（三）积极去除库存，稳定住房价格。房地产开发企业应借助市场回暖态势，继续实施各类促销，抓紧窗口期，全力去库存。随着房地产行业环境发生变化，暴利时代结束，房地产开发企业应努力寻求转型，促进房企价值重构，根据市场需求调整结构布局，通过技术升级、互联网融合、管理优化等方式提高成本管控，促进精细化运作，积极创新金融手段，更多追求利润率的提升和现金流的稳健。
　　
　　（本分析由湖南省统计局投资处发布，来源湖南省统计局官网湖南统计信息网。执笔：倪凡伟、田原，核稿：周颖江）

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