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商品房销量加速提升 开发投资仍在探底

——2015年上半年湖南房地产市场综述
2015-08-18 09:45:31 来源:红网 作者:湖南省统计局 编辑:程赛

  2015年,全省房地产市场调整持续,在商品房供应量整体偏大的格局下,扩需求、去库存成为市场的主要着力点。上半年,房地产开发投资仍在探底,增速再创新低,新开工面积降幅也有所扩大。但在各类利好政策的不断刺激下,商品房销售逐步走出低迷,并有加速之势。
  
  一、上半年湖南房地产市场发展情况
  
  (一)房地产开发投资继续探底,增速在中部六省排名末位。上半年,全省完成房地产开发投资1185.6亿元,同比下降2%,降幅比1-5月扩大1.8个百分点,为2008年以来最低增速,比全国平均水平低6.6个百分点,增速在全国排第25位,比1-5月下降1位,中部六省中排名末位。从房屋类型来看,住宅完成投资817.27亿元,同比下降3.1%,降幅比1-5月扩大0.1个百分点;办公楼完成投资56.16亿元,增长1.8%;商业营业用房完成投资182.99亿元,增长12.6%。
  
  (二)新开工面积降幅扩大,竣工进度持续放缓。上半年,全省商品房施工面积24368.8万平方米,同比增长6%,比1-5月回落2.7个百分点,比1-2月回落8.1个百分点;其中,住宅施工面积17962万平方米,增长3.8%,比1-5月回落2.1个百分点。商品房新开工面积2764.37万平方米,下降19.8%,降幅比1-5月扩大6.1个百分点,增速排全国第15位,比1-5月下降5位,排中部第4位,与1-5月持平;其中,住宅新开工面积2094.29万平方米,下降16.3%,降幅比1-5月扩大3个百分点。全省商品房竣工面积1449.1万平方米,同比下降10.6%,降幅比1-5月扩大2.7个百分点;其中,住宅竣工面积1136.67万平方米,下降12.6%,降幅比1-5月扩大1.7个百分点。
  
  (三)商品房销量快速回升,领跑中部六省。上半年,全省商品房销售面积2418.22万平方米,同比增长16.9%,增速比1-5月提高5.6个百分点,比1-2月提高34.2个百分点,改变了我省去年3月以来持续一年的商品房销售面积负增长的局面,实现“U”型反转。湖南商品房销售回升势头快于全国,全国商品房销售面积负增长整体达15个月,比湖南长3个月。上半年,湖南商品房销售面积增速比全国平均水平高13个百分点,在全国排名第三,在中部六省中位居第一;其中,住宅销售面积2172.64万平方米,增长15.8%,增速比1-5月提高7个百分点。商品房销售额1071.53亿元,增长19.8%,比1-5月提高5.7个百分点,比全国平均水平高9.8个百分点;其中,住宅销售额889.23亿元,增长19.6%,增速比1-5月提高7.2个百分点。
  
  (四)待售面积增速回落,总量依然偏大。上半年,全省商品房待售面积3261.73万平方米,同比增长28.3%,增速比5月末下降1.2个百分点,比2月末下降0.7个百分点。但与房地产开发面积比,待售面积依然处于高位,总量在中部六省中仅次于河南省,位居第二,增速仅次于江西省,位居第二,按上半年月度平均销量测算,待售面积与月均销售面积之比为8.1,仅次于山西省,位居第二。而与现房销售面积比较的话,全省最近三个月月均现房销售面积143.58万平方米,现有待售面积不变的情况下,仍需23个月才能消化,省会长沙市最近三个月月均现房销售面积38.14万平方米,现有待售面积不变的情况下,需要高达33个月才能消化。
    
  (五)房地产开发企业销售回款增速提高,国内贷款降幅扩大。上半年,全省房地产开发企业本年到位资金1777.67亿元,同比增长4.2%,增速比1-5月提高0.3个百分点。受益于商品房销量的快速回升,定金及预收款到位515.19亿元,增长12.2%,比1-5月提高6.8个百分点,个人按揭贷款到位265.54亿元,增长13.6%,比1-5月提高6.1个百分点。国内贷款到位288.52亿元,下降11.1%,降幅比1-5月扩大5.1个百分点。
  
  (六)房地产开发企业购置土地面积下降,长株潭地区减半。3月27日,国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模。由于我省部分地区住房供应量过大,去库存形势严峻,各地方政府放缓了土地供给,开发商在经过本轮调整之后,在购地方面也更趋谨慎。上半年,全省房地产开发企业购置土地面积369.78万平方米,同比下降7.3%;其中,长株潭地区开发企业购置土地面积86.09万平方米,下降50.7%,省会长沙市开发企业购置土地面积54.91万平方米,下降55%。
  
  二、下半年湖南房地产市场展望
  
  (一)房地产开发投资探底回稳。上半年,房地产开发投资处于筑底状态,一是房地产开发企业购置土地面积下降;二是新开工项目个数和新开工面积较大幅度下降;三是省会长沙市的负拉动作用较为明显,长沙市完成房地产开发投资535.47亿元,同比下降8.7%,减少了50.72亿元,而全省房地产开发投资同比仅减少24.52亿元。下半年,房地产开发投资将会在探底过程中逐步企稳,实现低速稳定增长。一是从政策上看,当前经济增长压力依然较大,固定资产投资增速下滑,作为国民经济的支柱产业,房地产业的企稳对经济的企稳有着巨大的正向作用,上半年,央行3次降息,3次降准,政策面和资金面宽松的环境目前不会改变,将促使房地产开发投资理性回归和发展;二是从市场上来看,上半年商品房销售强势反弹,走出了持续一年的低迷期,尤其是省会长沙市,上半年商品房销售面积861.59万平方米,同比增长45.7%,市场的回暖将使处于观望期的房地产开发企业盘活存量土地,增加新开工项目,加快推盘速度,例如2014年长沙市总价28.16亿元的“地王”——溁湾镇商办地块也于2015年上半年开工建设。因此,下半年,商品房新开工面积降幅将会有所收窄,开发投资将会探底企稳,但在供大于求的行业大环境下,房地产开发企业开发更趋理性,加之部分三四线城市市场也仍需进一步调整,房地产开发投资总体难以出现大幅反弹。
  
  (二)着力去库存仍是市场重心。上半年,商品房销售快速回暖,一是各项稳定住房消费的政策不断产生效应,消费者购房门槛和购房成本都进一步降低;二是过去一年多的市场低迷内消费者观望情绪较浓,在市场预期发生转变的时候,积累的购房需求得以释放;三是开发商对市场形势的判断和反应更加理性,适时推出优惠策略,积极去库存,并未在市场好转时贸然提高售价,房价基本稳定。下半年,房地产市场供大于求的格局仍然持续,要保持房地产市场平稳健康发展,去库存仍将是政府和市场各方的主要着力点。从政策上看,较为宽松的购房和信贷政策基本仍将持续;从市场上看,受益于棚户区改造户安置政策的转变,在去年积累的购房需求充分释放后,城市棚户区改造的快速推进将为市场带来新的活力;而房价的稳定,去库存化的逐步推进,也为市场营造了良好空间。
  
  三、促进房地产市场健康发展的建议
  
  (一)盘活存量土地,稳定房地产开发投资。因为商品房销售快速回暖,房地产开发企业资金压力有所缓解,投资信心也有所恢复,但土地供应的下降制约了新开工项目的增长。上半年,全省房地产企业待开发土地面积1485.84万平方米,在市场逐步稳定的情况下,应积极盘活存量土地,适当提升市场供给量,维持市场稳定。
  
  (二)多方提振需求,稳定住房消费。坚持推进以人为本的城镇化,促进农村人口市民化。加快城市棚户区改造进程,创造积极条件,提供绿色通道,引导棚改户持币入市。进一步加大基础设施建设力度,完善商业、教育、医疗等各项配套设施,提高城市的宜居度和住宅小区的舒适度,大力发展相关产业,出台相关措施,鼓励产业和人员合理流向大、中、小城市创业和居住。
  
  (三)积极去除库存,稳定住房价格。房地产开发企业应借助市场回暖态势,继续实施各类促销,抓紧窗口期,全力去库存。随着房地产行业环境发生变化,暴利时代结束,房地产开发企业应努力寻求转型,促进房企价值重构,根据市场需求调整结构布局,通过技术升级、互联网融合、管理优化等方式提高成本管控,促进精细化运作,积极创新金融手段,更多追求利润率的提升和现金流的稳健。
  
  (本分析由湖南省统计局投资处发布,来源湖南省统计局官网湖南统计信息网。执笔:倪凡伟、田原,核稿:周颖江)


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